Оптимизация финансовых затрат компаний

Как исчисляется налог от балансовой, рыночной и кадастровой стоимости?

С 2014 года предприниматели платят налог на имущество организаций от кадастровой стоимости в отношении недвижимости, предназначенной или фактически используемой для размещения торгово-офисных объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания (коммерческих объектов). К таким объектам, в частности, относятся административно-деловые и торговые центры (комплексы), а также помещения в них, нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в технических документах (или по данным Росреестра) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для указанных целей.

Поскольку налог на имущество организаций является региональным налогом, законодательные органы субъектов Российской Федерации самостоятельно определяют налоговую ставку, руководствуясь пределами, установленными Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ).

При установлении налога законами субъектов Российской Федерации в порядке и пределах, которые предусмотрены НК РФ, могут устанавливаться особенности определения налоговой базы, налоговые льготы, основания и порядок их применения налогоплательщиками.

Уплата налога на имущество исходя из его кадастровой стоимости увеличивает налоговую базу и налоговую нагрузку предприятия. В последнее время субъекты бизнеса, у которых основным активом является коммерческая недвижимость, всерьез озадачены вопросом, как снизить налоговые отчисления и платить налог на имущество от балансовой стоимости.

Балансовая стоимость - это стоимость, которая рассчитывается исходя из ее первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации. Она подлежит ежегодному пересчету, то есть балансовая стоимость с каждым годом уменьшается вследствие нормального износа здания.

Расчет уплаты налога на имущество от балансовой стоимости проводится следующим образом: балансовая стоимость умножается на налоговую ставку. Полученный результат является налогом, который подлежит уплате.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, учитывая все особенности конкретного объекта и рассчитывается для каждого объекта индивидуально.

Расчет уплаты налога на имущество от рыночной стоимости проводится следующим образом: рыночная стоимость умножается на налоговую ставку. Полученный результат является налогом, который подлежит уплате.

Кадастровая стоимость - это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки для большого количества объектов недвижимости, группируя их по схожим характеристикам, осмотр объектов в данном случае не предусмотрен, устанавливается на конкретную дату и не меняется до следующей кадастровой оценки.

Для расчета налога от кадастровой стоимости необходимо кадастровую стоимость объекта недвижимости умножить на налоговую ставку. Как уже упоминалось, законодательные органы субъектов Российской Федерации самостоятельно определяют налоговую ставку, руководствуясь пределом, утвержденным частью 1.1 статьи 380 НК РФ.

Как правило, кадастровая стоимость объекта недвижимости многократно превышает его балансовую стоимость. Из этого следует, что налог на имущество организаций от кадастровой стоимости в несколько раз больше, чем от балансовой.

Способы исключения объектов из Перечня и уплаты налога от рыночной стоимости

Для владельцев недвижимости, которые не согласны с включением в Перечень, существует два порядка исключения объектов из Перечня.

1. Административный порядок.

В случае если здание было включено в Перечень по критерию ВРИ участка, то необходимо обратиться в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края для смены вида разрешенного использования (приведение его в соответствие с осуществляемой деятельностью (зачастую допускают ошибки при установлении видов использования) или исключение из него формулировок, связанных с торговлей/офисами и т.п.). Смена вида использования сопряжена с платой за разницу в кадастровой стоимости после смены ВРИ, поэтому в 95 процентах случаев смена ВРИ участка экономически нецелесообразна. Указанный способ не является эффективным, так как сопряжен с финансовыми затратами;

В случае если здание было включено в Перечень по критерию фактического использования, то есть на основании акта, но заявитель считает, что здание используется для коммерческих целей менее чем на 20 процентов от общей площади, то необходимо обратиться за повторным обследованием. Этот способ может быть эффективным лишь в том случае, если заявитель уверен в том, что вид использования здания поменялся, и опровергает выводы предыдущего акта. В противном случае наличие двух актов с фактическим использованием более 20 процентов усложнит дальнейшее исключение здания из Перечня в судебном порядке.

2. Судебный порядок.

Перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, является нормативным правовым актом.

Так, в соответствии с положениями Конституции Российской Федерации, а также Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) нормативный правовой акт, принятый с нарушением прав и законных интересов заинтересованных лиц, подлежит отмене полностью или в части со дня его принятия или иной определенной судом даты.

Это положение позволяет заинтересованным лицам (субъектам налогообложения) обращаться с административным исковым заявлением в суд с целью признания отдельных положений Перечня не действующими с даты его принятия. Дела по таким спорам рассматриваются в порядке административного судопроизводства, регулируемого КАС РФ.

Почти половина судебных разбирательств, касающихся исключения объектов из Перечня, связана с включением объекта по критерию ВРИ земельного участка. Проблема заключается в том, что виды разрешенного использования в период до введения единого классификатора устанавливались властями относительно и весьма неоднозначно. Результатом стали формулировки видов использования, сочетающие производство и торговлю, офисы и склады; объекты общественного питания и производство.

Например, на земельном участке, который занят крупными складскими объектами, в прошлом функционировал завод по производству бетона, но в силу экономической нестабильности деятельность завода прекращена, а здания сдаются под склады. При этом установленный вид разрешенного использования имеет следующую формулировку: «для размещения производственно-складского предприятия для реализации строительных материалов».

Такая формулировка ВРИ участка однозначно не позволяет отнести расположенные на нем здания к объектам торговли, при этом здания включены в Перечень, а собственник обязан платить налог на имущество от кадастровой стоимости. Аналогичные случаи незаконного включения в Перечень по критерию ВРИ участка имеют место в каждом регионе.

Для исключения из Перечня по этому критерию необходимо в исковом заявлении подтвердить свою позицию следующим образом:

- детально расшифровать ВРИ участка (доказать, что ВРИ не допускает размещение объектов офисного, торгового или иного коммерческого назначения);

- представить техническую документацию на здание, тем самым подтвердив производственное/складское назначение;

- представить заключенные на спорные периоды договоры аренды с указанием на складскую (производственную) цель предоставления здания или помещения.

Законодатель не ограничивает заявителей в доказательственной базе, поэтому любые документы, прямо или косвенно подтверждающие незаконность включения в Перечень по ВРИ участка, позволят подтвердить свою позицию и добиться положительного исхода дела.

Сложнее обстоят дела с включением в Перечень по критерию ВФИ.

Уполномоченный на проведение мероприятий орган государственной власти осуществляет выездные проверки объектов недвижимости на предмет их фактического использования. Результатом осмотра является акт фактического использования здания (далее - акт). Именно на основании акта здание включают в Перечень.

Ни для кого не секрет, что министерство является замотивированным органом, который, вероятнее всего, составит акт, согласно которому здание более чем на 20 процентов используется в коммерческих целях.

Для составления искового заявления по исключению объекта из Перечня по основанию ВФИ необходимо изложить свою позицию максимально подробно, подтверждая ее договорами аренды за все спорные периоды, демонстрируя поэтажные планы с обозначением используемых площадей и расчетом фактического использования здания/помещения в соответствии с законом.

В дополнение к представленным доказательствам необходимо представить свой расчет фактического использования и доказать судье и прокурору верность расчетов. Это особенно затруднительно, если площадь здания большая.

Исходя из сложившейся судебной практики суд назначает экспертизу, то есть повторный выезд инспекции с целью определения фактического использования здания. Несмотря на то что законодательно это не закреплено, акт министерства, составленный в рамках судопроизводства, обладает свойствами одного из главных доказательств по делу.

Презюмируется, что министерство является независимой организацией, которая беспристрастно проведет осмотр здания и определит, используется ли более 20 процентов от площади здания в коммерческих целях.

Однако бывают случаи, когда акт министерства, составленный в рамках суда, признали ненадлежащим доказательством по делу, поскольку он был составлен за рамками юридически значимых периодов. Иными словами, акт, составленный в 2018 году, не может подтвердить использование здания в 2017 году.

Таким образом, целью любого предприятия является снижение расходов и увеличение доходной составляющей организации. Правильного распределения имеющихся ресурсов оказывается недостаточно в условиях динамичной налоговой политики государства. Для успешного сокращения налоговых расходов на имущество необходимо ежегодно актуализировать информацию о включении принадлежащих предприятию зданий в Перечень и при наличии перспектив исключения (если, например, часть арендаторов, которые снимали помещения под офис, съехали, то есть смысл пересчитать, сколько процентов используется под офис) удалить их из Перечня.

За 2018 - 2019 годы судебная практика коренным образом изменилась. Количество положительных для заявителей судебных решений становится все больше.

Суд позволяет защитить права и законные экономические интересы организаций и исключить незаконно включенные в Перечень объекты, тем самым существенно снизить налог на имущество, оплачивая его от балансовой стоимости.

За последний год наблюдается положительная динамика исключения объектов из Перечня, что способствует оптимизации финансовых затрат компаний. Следует отметить, что количество дел по исключению, когда основанием включения в Перечень был вид фактического использования, становится все больше.

Также существует и другой способ снижения налога на имущество организаций, это пересмотр кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

С 01.01.2021 на территории Пермского края вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ «ЦТИ ПК» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

При работе с поступившим заявлением и проверке отчета об оценке бюджетное учреждение принимает одно из следующих решений:

- решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

- решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В таком случае, средняя экономия на налоге на имущество организаций составит 20-40% в год.