Можно ли снизить налог на нежилое помещение без оспаривания кадастровой стоимости?

Ежегодно Правительством Пермского края утверждается Перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (далее - Перечень). Этот Перечень представляет собой список зданий/помещений, которые подлежат налогообложению от кадастровой стоимости.

Указанный нормативный правовой акт публикуется в издании «Бюллетень законов Пермского края, правовых актов губернатора Пермского края, Правительства Пермского края, исполнительных органов государственной власти Пермского края», а также размещается на официальном интернет-портале правовой информации https://www.pravo.gov.ru.

Необходимо иметь в виду, что согласно части 3 статьи 378.2 НК РФ включение объекта в Перечень возможно по следующим основаниям:

- если один из видов разрешенного использования земельного участка (далее также - ВРИ участка), на котором расположено здание, предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

- если здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом фактическим использованием считается использование более 20 процентов площади для коммерческих целей (далее также - ВФИ).

Ведь нередко госорганы допускают неточности в порядке определения вида фактического использования зданий и нежилых помещений, совершают юридические ошибки в актах обследования, не анализируют все объективные обстоятельства при установлении вида разрешенного использования земельного участка. И... включают в кадастровый перечень здания, налог на которые будет рассчитываться исходя из их кадастровой стоимости.

В данной статье будут рассмотрены наиболее интересные судебные основания исключения объекта недвижимости из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, поскольку включение данного здания в Перечень неправомерно возлагает на организации и ИП обязанность по уплате налога на имущество в завышенном размере.

 Первое. Если фактическое обследование помещений в здании не проводилось, а был проведен только наружный визуальный осмотр здания

 Рассмотрим административное дело № 3а-122/2025 по административному исковому заявлению ООО «И» о признании недействующими в части приказа Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 28 ноября 2023 г. № 31-02-1-4-2219 «Об определении на 2024 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, приказа Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 28 ноября 2024 г. № 31-02-1-4-3134 «Об определении на 2025 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

В обоснование доводов истец указывал, что здание включено в указанные Перечни незаконно, поскольку оно не обладает признаками объектов налогообложения, фактически не используется для размещения офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, вид разрешенного использования земельного участка, на котором располагается здание, не предусматривает размещение на нем указанных объектов.

Правовая позиция административного ответчика - Министерства не содержала юридически значимых фактов, и, хотя ответчик возражал против удовлетворения иска, указав на включение здания в Перечни только лишь исходя из наименования здания и вида разрешенного использования земельного участка, суд пришел к противоположной позиции ответчика выводам.

Само по себе наименование здания не может являться безусловным основанием для признания здания объектом бытового обслуживания, поскольку исходя из наименования, оно допускает размещение помещений различного назначения, что требует для отнесения здания к указанному объекту, установление фактического его использования под объекты, предусмотренные статьей 378.2 НК РФ, не менее 20 % от общей площади здания. Вместе с тем, до принятия оспариваемых нормативных правовых актов мероприятия по обследованию здания с целью определения вида его фактического использования на предмет включения в Перечни административным ответчиком не проводились.

Представленные административным ответчиком фотографии здания по адресу с информационного ресурса «Яндекс Карты» с изображением вывесок на фасаде здания не подтверждают его использование в целях, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ, поскольку фотографии не могут являться заменой акта по результатам обследования здания с целью определения вида его фактического использования. 

 Аналогичная позиция приведена также и по административным делам №№3а-531/2024, 3а-55/2025, 3а-91/2025. 

Представленный суду акт обследования Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края не соответствовал приведенным требованиям пункта 3.4 Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения, был составлен без фактического обследования здания, в нем не были приведены выявленные признаки размещения помещений под офисы. Приложенные к акту фото таблички (указателя), вывески на двери помещения не подтверждали выводы Министерства.

Помимо этого, по данным делам административным истцом в опровержение доводов об использовании здания под офисы были представлены договоры аренды нежилых помещений, из содержания которых следует, что здание используется под производственные и складские цели.

С учетом изложенного суд по приведенным выше делам пришел к выводу, что спорное нежилое здание по фактическому использованию не подпадает под критерии, установленные пунктом 3 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации. Следовательно, оспариваемые пункты Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, не соответствуют положениям статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Второе. Фотосъемка фасада здания и табличек с названием организаций, осуществляющих деятельность в здании, не является надлежащим доказательством использования не менее 20% общей площади здания для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры!

 Рассмотрим административное дело № 3а-1199/2021 по административному исковому заявлению о признании недействующими отдельных положений Постановления Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года № 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что в нарушение названных требований в акте обследования фактического использования здания не указано выявленных признаков размещения в нем офисов. Из приложенной к акту фототаблицы таких признаков не усматривается. На фотографиях отображен фасад здания без каких-либо признаков размещения в нем офисов (наличие информационных табличек, информационных стендов, кондиционеров, парковки и т.п.). Суд решил, что сам факт наличия на фасаде здания средств наружной рекламы как таковой о фактическом использовании здания для целей размещения офисов не свидетельствует, а иных обстоятельств, которые могли бы явиться основанием для вывода о размещении на площади более 20% здания офисов, объектов бытового обслуживания и торговли в акте не приведено.

 Третье. Сведения, содержащиеся в сети Интернет, сами по себе не подтверждают фактическое использование не менее 20% общей площади указанного здания для размещения объектов бытового обслуживания

 Рассмотрим Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 16.02.2017 № 5-АПГ16-109 по административному исковому заявлению ООО «Ф» об оспаривании Постановления Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

Правительство Москвы посчитало, что судом неверно был оценен вид разрешенного использования земельного участка, на котором находилось спорное здание, не было дано надлежащей оценки актам обследования здания с кадастровым номером, представленным в материалы дела, данным ЕГРЮЛ и сведениям из сети Интернет об использовании спорного здания для размещения объектов бытового обслуживания.

Однако суд не принял во внимание довод ответчика со ссылкой на сведения, содержащиеся в сети Интернет, что в здании оказываются бытовые услуги физическим лицам, поскольку сами по себе указанные сведения не подтверждают фактическое использование не менее 20 процентов общей площади указанного здания для размещения объектов бытового обслуживания.

Если вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположены спорные здания, не допускает размещение офисных зданий, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания

 Рассмотрим дело № 3а-101/2025 по административному исковому заявлению, в ходе которого судом было установлено, что из представленных сторонами доказательств, следует, что фактически спорные здания для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания не используются, что не было опровергнуто административным ответчиком.

В данном деле суд особо отметил, что вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение офисных зданий, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания. Учитывая, при этом, что административным ответчиком не был представлен акт обследования фактического использования спорного здания, из которого бы следовало, что в нем располагаются офисные, торговые помещения, а также помещения, использования бытовых услуг, услуг общественного питания, а также о том, что не менее 20% площади здания фактически используется в качестве объектов, поименованных в статье 378.2 НК РФ.

Таким образом, спорные нежилые здания и по виду фактического использования не могут быть отнесены к зданиям, предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, соответственно, вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположены спорные здания, не допускает размещение офисных зданий, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Суд указал, что ответчик не смог представить доказательства, указывающие на обоснованность отнесения зданий к офисным зданиям административного назначения, в связи с чем суд пришел к выводу о законности заявленных требований и административное исковое заявление Т к Правительству Пермского края удовлетворил.

 Подводя итог, отметим ключевые моменты рассмотренной судебной практики, которые говорят о том, будет ли судом признано незаконным внесение недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость:

- если акт обследования был составлен без фактического обследования здания, если в нем не были приведены выявленные признаки размещения помещений под офисы;

- спорное нежилое здание по фактическому использованию не подпадает под критерии, установленные законом для включения его в кадастровый перечень;

- сам факт наличия на фасаде здания средств наружной рекламы как таковой о фактическом использовании здания для целей размещения офисов не свидетельствует;

- сведения в сети Интернет не подтверждают фактическое использование спорного здания.